Foire aux questions

Le client, avec – le cas échéant – l’aide de ses propres ressources et des occupants qu’il héberge, doit s’appuyer sur son prestataire afin d’optimiser ses consommations. Les consommations de référence, et celles des années précédentes, sont celles à prendre en compte pour mesurer l’évolution des performances et donc celles de son prestataire.

Là encore, en fonction du type de contrat signé (CPE ou simple contrat) avec le client – et s’il y est autorisé par le responsable des occupants du site – le prestataire de FM a intérêt à tout mettre en œuvre pour embarquer les occupants dans une démarche de performance énergétique.

L’élaboration d’un Plan Pluriannuel d’Investissement très complet nécessite un investissement conséquent.
En fonction du client (propriétaire ou locataire), du type de contrat de FM (CPE ou simple contrat) et de sa durée (1 an, 3 ans, 5 ans ou plus), le prestataire sera amené à produire un rapport plus ou moins adapté, plus ou moins complet.
Comme rappelé ci-avant, les objectifs du décret tertiaire sont à partager entre le propriétaire et le locataire. Le prestataire FM est uniquement engagé contratuellement avec son seul client.

Le FMeur n’est censé avoir de relations qu’avec son client et n’a donc aucune obligation vis-à-vis du propriétaire. Avec l’accord préalable du locataire, avec lequel il a contracté, le FMeur peut toutefois alerter le propriétaire, s’il juge nécessaire de le faire réagir, si l’objectif du décret tertiaire n’est pas atteignable du fait des performances des installations ou du bâtiment, qu’il faudra impérativement faire confirmer par un bilan énergétique.

En toute logique, l’application du décret tertiaire, comme l’annexe verte, doit être répartie entre le propriétaire du bien immobilier concerné (bâtiment et installations) et son(ses) locataire(s). C’est donc au propriétaire de préciser – dans l’annexe verte de son bail – les obligations et responsabilités de chacun et d’en tenir compte dans l’évaluation de ses loyers.
Toutefois, certaines consommations sont directement liées aux occupants. Le propriétaire ne doit pas négliger cet aspect et en tenir également compte lors de la rédaction des baux.
Chacun doit assumer son comportement, pouvoir en bénéficier ou en payer les conséquences.

Le FMeur n’est censé avoir des relations qu’avec son client (qui peut être indifféremment le propriétaire, sont représentant le Property Manager / le bailleur désigné, ou le locataire occupant).

• Si son client est le locataire occupant, l’apport du FMeur auprès du propriétaire est indirect et devrait en rester là,
• Si son client est le Property Manager, l’apport du FMeur auprès du propriétaire est également indirect et ne devrait pas aller plus loin.
  Il n’est toutefois pas exclu que le propriétaire entre en relation avec le prestataire FM, qui intervient dans son immeuble pour le compte de son Client. Le prestataire FM est logiquement le sachant concernant les installations techniques, toutes les évolutions réalisées, toutes les données de comptages, etc. Il est donc le bon interlocuteur. La règle contractuelle veut toutefois que le client du prestataire FM soit informé et qu’une relation tripartite, Propriétaire / Client / Prestataire de FM, soit instaurée.

Le FMeur a la connaissance du site, de ses usages, de sa technique ; il est particulièrement bien placé pour en faire la synthèse et ainsi préparer le plan d’action et le plan d’investissement.

Il parait pertinent de mettre en place un schéma directeur énergie qui servira de base pour suivre les consommations ainsi que les gains énergétiques des différentes actions à mettre en place. Ce SDE permet également de faire un suivi des investissements financiers à réaliser par le client (ou le FMeur en cas de CPE)

• SLA = définition de la mission de Management de l’Energie,
• KPI = consommations / m2 / an.

Le pilotage suppose de définir une courbe prévisionnelle des consommations jusqu’à l’objectif, en prévoyant une période de rattrapage en cas d’objectif intermédiaire non atteint et en veillant à ne pas décaler les objectifs en fin de période.

La certification ISO 50001 ne permet pas de déroger aux obligations du décret tertiaire mais apporte une méthodologie, des outils permettant d’atteindre les cibles du décret tertiaire. La norme ISO 50001 impose de réaliser une « revue énergétique ». Cette revue énergétique commence par une analyse des usages et des consommations d’énergie de l’organisation. Cela permet d’identifier les usages énergétiques dits « significatifs » et, pour chacun d’eux, de déterminer les facteurs pertinents à mesurer et à prendre en compte, ainsi que la performance actuelle. Il est possible d’utiliser les déclarations annuelles de consommation comme base pour la consommation de référence.

Méthodologie : audit ou revue énergétique, identification des actions, chiffrage du coût et du gain de chaque action, priorisation, décision, etc.

• Mise en place d’un CPE (tout type), PFI, MGP. Le CPE permet de fixer le cadre contractuel entre un opérateur et le client pour remplir les exigences du décret tertiaire.
• Mise en place d’un Energy Manager, d’une mission de Management de l’Energie pour piloter la démarche. (non exclusif d’un CPE ou autre).

Toutes les parties prenantes (propriétaire, locataire…) ont une obligation de résultats. Néanmoins le bail permet de définir les responsabilités de chacun.

Envoi d’un courrier avec demande de déclaration des consommations ou mandat pour récupérer les consommations auprès du fournisseur d’énergie
L’évolution de la règlementation doit justifier / impliquer la mise à jour du bail, qui devra préciser les responsabilités et les devoirs de chacun des acteurs.

Exemple : température de consigne, réduits jour / nuit, etc.
Les locataires, si ces derniers ont la responsabilité de moyens de production CVC devront quantifier leurs consomation (CVC / usages).

Les échéances du planning de déploiement d’OPERAT ont été annoncées par la DHUP et l’ADEME :

• 2021 : Module de création de comptes et paramétrages pour les cas les plus simples,
• 1er septembre 2021 : Une concertation sur la plateforme va être lancée pour tester ses fonctionnalités et son ergonomie.
• 31 décembre 2021 : Tous les types de comptes pourront être déclarés sur la plateforme Operat. Il sera également possible d’importer toutes les déclarations annuelles de consommation. (via fichiers Excel)
• 1er avril 2022 : les assujettis pourront saisir les données de référence.
• 30 septembre 2022 : déclaration à effectuer incluant les données de consommation de l’année 2021, 2020 et les données de référence.
• 1er janvier 2023 : possible interfaçage automatique de la plateforme Operat à l’aide d’un logiciel (API) avec des logiciels tiers sans passer par l’intermédiaire de fichiers CSV.

Compte tenu de la mise en ligne récente de la base OPERAT, il n’est pas encore pertinent d’en détailler les méandres dans ce document.

Le suivi des capteurs et enregistreurs de consommations sont essentiels afin de pouvoir réaliser le suivi énergétique des bâtiments et ainsi vérifier que les objectifs du schéma directeur énergie (SDE – s’il existe) sont atteints. Cela permettra de réagir en cas de dérive (non suivi du SDE et dérive de consommation pour intervention rapide d’un technicien)

Les spécialistes peuvent intervenir à plusieurs niveaux :

• En phase d’élaboration de l’année de référence : pour réaliser une campagne de mesure et obtenir une clé de répartition pour des bâtiments à usages mixtes et plus particulièrement de distinguer les usages et la CVC.
• En phase annuelle « standard » : pour mettre en place un plan de comptage et ainsi déterminer les consommations d’une partie tertiaire d’un bâtiment à usage mixte.

Dans le cas général, les actions seront rentabilisées par les économies d’énergie réalisées.
Le ROI est primordial :

• Gestion et opitmisation : 6 ans
• Renouvellement des équipements : 15 ans
• Bati : 30 ans

Lorsque le ROI est trop lointain (Cf. Décret Tertiaire : Gestion et optimisation = 6 ans, renouvellement des équipements = 15 ans, Bati = 30 ans), il reste la possibilité de réaliser une étude technique pour justifier la non-atteindre de l’objectif. Ceci se fera au prix d’un déclassement de l’immeuble sur le marché immobilier.

Comme dans tout plan d’investissement, on réalisera en priorité les actions ayant le meilleur ROI, jusqu’à l’atteinte de l’objectif du DT. Dans le cas où les actions immédiates (sensibilisation des occupants, réglages et régulation) n’ont pas encore été menées, l’urgence rend nécessaire de mener ces actions de priorité n°1, en parallèle avec les actions de priorités secondaires.
La réduction des consommations permet de financer certains investissements à plus ou moins long terme, mais donne également plus de valeur au bâtiment concerné. De ce fait, il n’est pas exclu de demander au propriétaire de contribuer directement ou indirectement au financement par le biais d’une réduction du loyer.

Le décret tertiaire laisse la possibilité aux clients de raisonner sur l’ensemble du patrimoine ou par bâtiment. Il parait plus pertinent de raisonner sur l’ensemble du patrimoine afin de pouvoir concentrer les actions sur les sites où les gisements d’économie d’énergie sont plus faciles à atteindre.

C’est le Bail qui doit définir les obligations et les responsabilités de chacun ; le Bailleur/ le Property Manager, les locataires / les occupants.

C’est le Bail qui doit définir les obligations et les responsabilités de chacun ; le Bailleur/ le Property Manager, les locataires / les occupants.

• Le propriétaire doit convenir avec ses locataires de leurs obligations réciproques.

• Chacun les mettra en œuvre selon sa propre stratégie en respectant ces obligations.

L’urgence climatique rend nécessaire des actions fortes et rapides de réduction des consommations d’énergies, pour principalement réduire nos émissions de CO2.

Mis en place dans le cadre de la Loi ELAN de 2018, le décret tertiaire impose aux grands comptes de faire des économies d’énergie. Ils doivent réduire leur consommation d’énergie par rapport à une année de référence après 2010 selon les modalités suivantes :

• – 40 % d’ici 2030 ;
• -50 % d’ici 2040 ;
• -60 % d’ici 2050.

Sont concernés par le décret tertiaire tous les bâtiments de plus de 1000 m2 au sol.